概述：回顧“十三五”規(guī)劃期間以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中多次提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。隨著進(jìn)入“十四五”階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來(lái)諸多內(nèi)外部不確定性的因素增多導(dǎo)致整體上行壓力漸顯，如何有效破局是各地上層部門共同探討的話題，而房地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)在經(jīng)濟(jì)增速趨緩的同時(shí)仍發(fā)揮著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)主引擎的重要作用。就在5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音賬號(hào)“湖北發(fā)布”宣布，武漢四大遠(yuǎn)城區(qū)全部解除限購(gòu)，四大遠(yuǎn)城區(qū)包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、黃陂區(qū)。針對(duì)此次因區(qū)施策解除限購(gòu)的區(qū)域選擇考慮上，筆者結(jié)合以下幾個(gè)方面來(lái)淺析一下相應(yīng)區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，一起來(lái)了解一下這前后“你不知道的事”，個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。

一、新措施與原限購(gòu)政策對(duì)比體現(xiàn)因區(qū)施策的溫情性

表1：原限購(gòu)政策與新措施對(duì)比情況

從政策措施對(duì)比來(lái)看，原限購(gòu)政策主要圍繞在漢人群的戶籍區(qū)別進(jìn)行了限購(gòu)的描述，更多是在購(gòu)買條件、首付比例與房屋購(gòu)買數(shù)上做了明確規(guī)定，整體政策更為理性。而最新放松住房限購(gòu)措施基本維持戶籍概念上做了更為順應(yīng)國(guó)家養(yǎng)老政策與生育政策相結(jié)合的考慮進(jìn)行取消住房限購(gòu)或放寬，既滿足以家庭為單位的改善型剛需住房需求考慮，又鼓勵(lì)支持多孩家庭的適度提前規(guī)劃等考慮，另對(duì)人才引進(jìn)留漢的考慮也帶來(lái)一定的促進(jìn)作用，整體在措施放寬上多了一份溫情，但堅(jiān)持“房住不炒”的政策仍是根本。

截止至2022年1-4月, 從武漢市住房保障和房屋管理局公布信息獲悉，武漢新建商品住房網(wǎng)簽銷售36639套，網(wǎng)簽銷售面積404.48萬(wàn)平方米，同比減少47.26%；存量住房成交21940套，成交面積217.78萬(wàn)平方米，同比減少33.48%。截至2022年4月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房182495套，同比增加3.85%，面積2119.84萬(wàn)平方米，單套平均面積約為116平米，同比基本持平。從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，在原“房住不炒”的政策背景下，2022年1-4月武漢市新建商品住房銷售套數(shù)已明顯減少，單套平均面積或約為99-110平方米。存量住房數(shù)同比增加表明目前庫(kù)存供給仍相對(duì)正?；虺渥?。結(jié)合最新放寬措施的刺激下，后期新建商品住房規(guī)劃會(huì)否增加有待觀察，但圍繞以家庭為單位對(duì)于房屋面積更大或數(shù)量增加的考慮應(yīng)形成需求刺激，對(duì)于存量住房的庫(kù)存消化也將迎來(lái)改善。

二、武漢行政區(qū)之間的核心指標(biāo)對(duì)比體現(xiàn)因區(qū)施策的前瞻性

為了配合政策落地，本次全部解除住房限購(gòu)政策主要是針對(duì)四大遠(yuǎn)城區(qū)率先執(zhí)行。具體我們來(lái)看一下，從武漢市的行政區(qū)劃分來(lái)看，武漢市現(xiàn)行行政區(qū)分為13個(gè)市轄區(qū)：江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山7個(gè)中心城區(qū)，及蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)。主城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)在執(zhí)行政策、法規(guī)等方面有所區(qū)別。下文出現(xiàn)的東湖高新區(qū)為政府派出機(jī)構(gòu)，委托武漢市管理，屬功能區(qū)定位，并非行政區(qū)。由于其區(qū)域位置分別位于武漢市東南部洪山區(qū)與江夏區(qū)境內(nèi)，因此下文將按行政區(qū)做統(tǒng)一描述。

表2：武漢市各區(qū)GDP2021年排名

截至2021年1-12月，武漢市各個(gè)行政區(qū)GDP如上表所示，從6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的GDP數(shù)據(jù)來(lái)看，江夏區(qū)同比增長(zhǎng)幅度最為明顯達(dá)20%，其次是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）、東西湖區(qū)和黃陂區(qū)同比增長(zhǎng)均約為15%，由此看來(lái)，6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)中，有5個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的GDP均突破千億元大關(guān)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)，其代表著相應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展水平，表明具備因區(qū)施策的前提條件。

表3：武漢各區(qū)市縣住房平均單價(jià)水平

而從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的最新2022年4月武漢市各行政區(qū)的平均房?jī)r(jià)來(lái)看，四個(gè)取消住房限購(gòu)的遠(yuǎn)城區(qū)的平均房?jī)r(jià)處于全市的倒數(shù)行列，均低于全市的平均房?jī)r(jià)水平，或表明在因區(qū)施策的過(guò)程中，上層部門既考慮了避免面盲目推高已處于較高價(jià)位區(qū)域的房?jī)r(jià)，同時(shí)也從城市均衡發(fā)展的考慮給了具備條件的區(qū)域帶來(lái)政策便利。更重要的是，筆者認(rèn)為，在上層提出適度超前投資基建的角度考慮，這對(duì)遠(yuǎn)城區(qū)未來(lái)建設(shè)新基建的投入與主城區(qū)差距縮小的規(guī)劃或?qū)⒂邢鄳?yīng)布局。

另結(jié)合5月初國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》來(lái)看，《意見》中提到重點(diǎn)建設(shè)四類縣城，分別是大城市周邊縣城、專業(yè)功能縣城、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)縣城、重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)縣城。由此看來(lái)，無(wú)論是武漢四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的區(qū)域位置，還是各區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特色或均符合《意見》中提到重點(diǎn)建設(shè)的要求條件。

三、四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的主客觀優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)因區(qū)施策的合理性

表4：武漢市各區(qū)土地面積及常住人口情況

從各行政區(qū)的土地面積和常住人口數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）和東西湖區(qū)的土地面積和常住人口在四個(gè)取消住房限購(gòu)的遠(yuǎn)城區(qū)中分別是倒數(shù)一二，但其GDP水平分別位列前一二，表明應(yīng)是最具備實(shí)力的兩個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)。而江夏區(qū)和黃陂區(qū)的土地面積和常住人口在四個(gè)取消住房限購(gòu)的遠(yuǎn)城區(qū)乃至對(duì)比武漢其他主城區(qū)中分別是土地面積最大和人口較多的，因此在面對(duì)住房剛性改善需求方面應(yīng)是更為合適的。這與其余土地面積小、人口更為集中以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)的主城區(qū)對(duì)比來(lái)看，形成具備因區(qū)施策的客觀優(yōu)勢(shì)。

表5：武漢市分孩次生育情況（2020年）

再結(jié)合武漢市分孩次生育情況來(lái)看，取消限購(gòu)政策的四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)的二孩率和三孩率中，江夏區(qū)的多孩生育率表現(xiàn)最為突出，其次市黃陂區(qū)，第三為東西湖區(qū)，最弱是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）的數(shù)據(jù)。對(duì)比于其他多孩率也相對(duì)較高的主城區(qū)來(lái)說(shuō)，人口過(guò)度集中產(chǎn)生對(duì)生活配套服務(wù)和設(shè)施的再完善形成一定壓力，因此對(duì)于在面對(duì)待發(fā)展的行政區(qū)以及具備經(jīng)濟(jì)能力的人群適度提前規(guī)劃，形成具備因區(qū)施策的主觀優(yōu)勢(shì)。

圖1：湖北省城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民人均可支配收入情況

最后，看一下城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民人均可支配收入，截止至2022年一季度，全省城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員20.79萬(wàn)人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的29.7%。一季度，全省全體居民人均可支配收入9448元，同比增長(zhǎng)7.4%。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12296元，增長(zhǎng)6.2%；農(nóng)村居民人均可支配收入5680元，增長(zhǎng)9.1%。雖然住房限購(gòu)政策的落地會(huì)帶來(lái)一定刺激，另居民收入逐年也有一定增長(zhǎng)，但從增長(zhǎng)水平與房?jī)r(jià)水平來(lái)看，收入增長(zhǎng)仍相對(duì)溫和，因此對(duì)于滿足購(gòu)房條件的人群在考慮改善型住房或新購(gòu)住房上，房?jī)r(jià)是否維持一個(gè)合理水平波動(dòng)將對(duì)部分多孩家庭的購(gòu)買意愿和能力也是一個(gè)考驗(yàn)。因此，這一輪取消住房限購(gòu)，支持多孩家庭買房的政策效果如何，仍有待觀察。

四、總結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，此次武漢市針對(duì)四個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)取消住房限購(gòu)政策無(wú)疑是在整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下行壓力中圍繞穩(wěn)市保市為目的且因區(qū)施策方面的有力措施或典范，但在堅(jiān)持“房住不炒”和循序漸進(jìn)的原則下，后期對(duì)于相應(yīng)區(qū)域的市政設(shè)施體系等服務(wù)和配套的完善也將帶來(lái)機(jī)遇和要求。若沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，不排除后續(xù)還將有新的一些政策組合拳來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)和發(fā)展預(yù)期，讓我們拭目以待。

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